对方违约,如何提前解除租赁合同?

发布时间:2022年07月26日
       广州番禺地产律师提醒: 1、如果承租人擅自转租, 业主可以解除合同吗? 2、如果对方违约, 如何提前解除租赁合同? 3、租赁合同提前终止的条件是什么? 4、转租需要业主同意吗?广州市中级人民法院(2010)穗中法民五终字第2132号《民事判决书》称:上诉人(原审原告):陈某。被上诉人(原审被告):佛山市顺德区恒安投资有限公司。法定代表人:杨继东,

公司经理。上诉人陈某不服广州市番禺区人民法院(2009)盘发民三初字第1765号民事判决书, 与被上诉人佛山市顺德区恒安投资有限公司租赁合同纠纷案。有限公司法院上诉。广州市中级人民法院依法组成合议庭审理此案, 现已结束审理。陈某称, 2008年8月6日, 原告与被告签订了店铺租赁合同, 合同约定被告继续将位于广州碧桂园会所的二十三号店铺出租给原告使用, 租期自2008年10月1日起, 即日起至2011年9月30日。
       新合同正式执行后, 2008年10月22日, 被告突然向原告发出通知, 要求原告终止店铺租赁合同, 理由是, 原告在店铺租赁期内, 擅自将店铺转租给罗彩清经营, 违反了合同的有关规定, 没收了租赁合同的押金。 , 立即终止合同。原告正式履行合同后, 双方均未报道称, 擅自转租的行为不同意罗彩青继续经营。罗彩青之所以还在店里, 是因为2007年9月10日, 经被告同意, 原告将其从原承租人刘秋曼转让给原告, 并签订了三方协议。租期仍为2007年1月1日起。从2008年9月30日起。刘秋满1999年取得店铺租约后, 罗彩清帮助刘秋满管理店铺近8年。被告人知道并默认了罗彩清的存在;原告考虑继续协议, 同意罗彩清继续。管理商店, 直到协议到期。然而, 协议到期后, 罗彩青仍以各种理由拒绝离开。原告考虑到当前政府需要和谐社会、维护社会稳定作为大局, 没有强行赶走罗彩青, 而是尽量劝说她撤离。被告在没有证据证明原告违约的情况下单方面解除合同。根据合同第6条第8点, 被告向原告退还了双倍的租赁合同保证金22974元, 并要求被告继续依法履行合同。据此, 请求法院判令: 1、被告应当继续履行双方签订的租赁合同; 2、被告应赔偿原告违约金22974元; 3、本案诉讼费用由被告承担。佛山市顺德区恒安投资有限公司一审辩称, 不同意原告的全部诉讼请求。一、2008年10月21日, 本案局外人罗彩清到被告公司披露, 原告非法将店铺转租给罗彩清, 并持续至今, 该店铺由药房营业执照的负责人是罗彩清。据被告了解, 原告于2008年10月10日向罗彩清收取了1500元的转租费, 并将店铺转租给了罗彩清。双方在2008年10月1日之后建立了事实上的转租关系。另外, 被告还认定原告在2008年10月1日之后没有以自己的名义申请营业执照经营店铺。根据第5点双方租赁合同第6条, “乙方必须以自己的名义申领工商营业执照, 否则视为乙方违反转租、转租或承包的规定”, 原告的行为也已构成非法转租。根据合同, 如果原告将租用的店铺非法转租给他人, 被告可以解除合同并没收保证金。根据约定的终止条件, 被告向原告发出书面终止合同通知, 已依法终止双方签订的《店铺租赁协议》。
       原告要求继续履行合同没有事实和法律依据。其次, 根据合同法解释(二)第二十四条的规定, 原告对所涉合同的终止有异议的, 应当自合同终止之日起三个月内提出异议, 但原告直到2009年8月才提起诉讼, 距离解除合同通知之日已近10个月, 超过了异议期。从维护交易安全的角度出发, 应当拒绝原告的请求。第三, 被告依法解除了双方的合同, 并依法没收了原告的合同保证金。原告要求双重退还保证金的请求缺乏事实和法律依据。四、本案原告非法转让为维持正常的租赁管理秩序, 被告解除了与原告的租赁协议。 .合同终止后, 考虑到损失减少和历史延续性, 被告再次将涉案店铺出租给外人。无论从维护交易安全的角度, 还是从解决问题的效率和公平性的角度, 都无法恢复原被告之间的租赁协议的履行。广州市番禺区人民法院经审理查明, 2007年8月16日, 原告与被告签订了《店铺租赁合同》, 约定被告佛山市顺德区恒安投资有限公司为, 将位于广州市番禺区南浦岛。碧桂园会所23号店出租给原告陈某, 租期为2007年1月1日至2008年9月30日。在上述合同期限届满前, 原、被告签订了《店铺租约》。上述商铺租赁合同”于2008年8月6日签订, 约定租赁期限为2008年10月1日至2011年9月30日。根据合同第二条第一款的规定, 乙方(即原告陈某)租用该店铺进行药品销售。未经甲方(即被告佛山市顺德区恒安投资有限公司)书面同意增加使用量。合同第四条第五款规定, 乙方签订本合同时, 乙方应向甲方一次性支付租赁合同保证金11487元。在任何违约的前提下, 甲方应自合同终止之日起7日内无息退还乙方, 乙方按照合同约定退还店铺。第六条第五款规定, 乙方必须以自己的名义申领工商营业执照, 否则视为乙方违约转租、转租或发包。第六条第八款规定, 除合同另有约定外, 甲乙双方不得单方面解除本合同, 否则视为违约。乙方违约的, 甲方可以没收乙方支付的租赁合同押金和水电押金作为违约金。甲方违约的, 甲方应向乙方退还双倍的租赁合同保证金。 第七条第一款第(三)项规定, 乙方将店铺转租、转租或承包给他人使用的, 视为违约, 甲方有权解除本合同。第七条第二款第(一)项规定, 甲方依照第七条规定解除合同的, 甲方有权选择下列方式之一追究乙方的违约责任: (一)没收租金乙方支付的合同保证金; (2)向乙方索赔未履行合同的租赁期内应支付的租金金额50%的违约金。如果上述方法不足以弥补甲方的实际损失, 乙方应赔偿甲方未弥补的部分损失。 2008年10月23日, 被告以原告在租赁期内擅自将店铺转租给罗彩清违反合同为由, 向原告发出《店铺租赁合同终止通知书》, 告知原告解除双方当日签订的租赁合同。并没收原告缴纳的租赁合同保证金11487元。原告和被告因合同解除发生纠纷, 原告于2009年8月26日向广州市番禺区人民法院提起民事诉讼。一审还发现, 2007年9月16日, 原告与罗彩清, 案外人就上述店铺签订协议, 原告将店铺转租给罗彩清经营。转租期为 2007 年 9 月至 2008 年 9 月。仅 30 天。转租合同期满后, 罗彩清仍经营店铺, 原告未将情况告知被告。被告就原告擅自转租的主张提供了以下证据: 1、广州碧桂园23号店铺的租金发票和物业管理费收据, 意在证明恒安公司认为陈某租用了该店铺。 2008年10月之前, 向陈某收取租金并开具发票给陈某; 2、陈某与罗彩清于2007年9月16日签订的转租协议, 意在证明原告在租赁期内非法向罗彩清转租, 并明确表示不会以自己名义申请营业执照的行为构成非法转租; 3、陈某向罗彩清收取租金的收据, 意在证明原告非法转租收取罗彩清的租金; 4、仁和堂药房连锁公司碧桂园大药房营业执照、经营许可证, 以证明陈某未以本人名义申请营业执照, 构成非法转租;为了我。
        2008年10月10日委托何国标向陈某支付10月份的费用店铺使用费为1500元。交完房租后, 陈要求加价, 于是我到管理处汇报情况, 寻求解决办法。证人何国标称:“2008年10月10日上午, 我的妻子罗彩清想出去办事, 递给我1500元, 说陈打电话给罗彩清要了店租。那一次, 我和几个朋友在碧桂园喝茶, 陈先生给我打电话, 我让他过来, 他来了之后, 我把广州碧桂园23号店的使用费交给了我。陈.证人曾志明说:“2008年10月10日, 下午2:00到3:00, 我和何国标在碧桂园喝茶。
       下午5:00左右, 何国标接电话, 说要交房租。我和何国标去了停车场。只见何国标拿出钱对一个人说:“陈升, 这里是1500元,

请点单。”之后, 陈先生说忘记拿收据了, 所以没有给何国标的收据。 . ”。证人邓敏义说:“我是碧桂园的工作人员。被告恒安公司是物业管理公司的业主, 我是物业管理方。”2008年10月21日, 罗彩清来我所汇报情况, 称陈某为户主。 , 陈某将店铺转租给罗彩清管理, 经我向上级汇报后, 公司决定解除合同。 6、录音录像, 意在证明陈某在2008年10月1日后继续非法转租。原告对上述被告提供的上述证据一、二、三、四的真实性无异议, 但认为自2008年10月1日起同时, 上述四名证人与被告人有利害关系, 其证言无效;店铺营业执照在罗彩清名下, 原告仅为罗彩清管理, 证人称其支付了2008年10月份的租金给了原告, 但原告从未向罗彩清收取10月份的租金.对于被告提供的录音材料, 原告认为上述材料经过编辑、编辑, 不证实其真实性。一审中, 原告变更诉讼请求, 要求被告赔偿损失352970元,

支付违约金22974元。被告认为原告的变更请求超过了法律规定的期限, 不同意原告的变更请求。经查明, 广州市番禺区人民法院于2009年8月26日向原告送达举证通知, 规定举证期限为30日。申请索赔。广州市番禺区人民法院认为, 根据最高人民法院《民事诉讼证据若干规定》第三十四条第三款的规定, 当事人追加、变更诉讼请求或者提出反诉, 应当在举证期限届满前提出诉讼请求。 .原告的增改请求超过法定期限, 被告不同意原告的增改请求。因此, 法院不批准原告的增补请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定, 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件满足时, 有权解除合同的人可以解除合同。第九十六条规定, 一方当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的, 应当通知对方。当通知到达另一方时, 合同终止。对方当事人有异议的, 可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院《关于申请若干问题的解释(中华人民共和国合同法)(二)》第二十四条第一款规定, 当事人应当解除合同法第九十六条、第九十九条规定的合同。 .或者对抵债有异议, 在约定的异议期限届满后向人民法院提出异议的, 人民法院不予支持;三个月后向人民法院提起诉讼的, 人民法院不予支持。本案中, 被告认为原告为私分转租, 根据合同终止条款的规定, 作出解除双方租赁合同的决定, 并于2008年10月23日书面通知原告。对终止合同有异议, 但直到2009年8月26日才向法院提起诉讼, 要求继续履行合同。鉴于原告对解除合同提出异议的时间已超过法定期限, 且被告在与原告的租赁合同终止后将涉案房屋出租给他人, 不存在合同继续履行的可能性。原告主张被告应当继续履行双方签订的租赁合同, 法院不予支持。关于原告主张被告将保证金翻倍的诉求。 2007年9月16日, 原告与外人罗彩清签订转租协议, 将涉案店铺转租给罗彩清。原告于2008年8月6日签订店铺租赁合同后, 应及时办理转租手续, 确保店铺的使用符合合同约定。但2008年10月1日后, 原告仍允许外人罗彩清经营店铺, 并没有向被告透露事实, 并积极主动解决遗留问题, 导致店铺继续转租。 .因原告未将租用店铺仍由本案外人罗彩清经营的原因告知被告, 被告根据店铺实际使用情况认定原告违反转租合同, 解除合同。 , 这不是不合适的。原告认为其曾要求外人迁出, 但未能提供证据证明, 法院不予支持。也就是说, 即使店铺的转租状况继续由第三方造成, 根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定, 如果一方因第三方原因违约, 应向对方承担违约责任。根据合同, 被告没收了原告支付的保证金11487元, 符合法律规定。原告请求被告两次退还保证金的请求缺乏事实和法律依据, 法院不予支持。综上所述,

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条, 根据《中华人民共和国合同法》(二)若干问题的解释第二十四条第一款的规定, 一审法院作出判决:原告陈某的全部诉讼请求, 被拒绝。案件受理费187元由原告陈某承担。宣判后, 上诉人陈某不服, 向广州市中级人民法院提起上诉, 认为一审法院认为上诉人逾期诉讼的依据不成立, 一审法院认为, 上诉人超过法定举证期限修改诉讼请求, 属于严重的法律错误。上诉人于2009年11月26日在一审法院审理此案时, 审判长要求上诉人变更诉讼请求。 《诉讼证据若干规定》第三十五条规定, 人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的, 人民法院应当重新指定举证期限。上诉人的变更请求是合理合法的。一审法院认为, 上诉人要求被上诉人两次退还保证金, 缺乏事实和法律依据。事实上, 自从刘秋曼获得涉案店铺后, 罗彩清就一直在帮助刘秋曼进行店铺的经营管理, 罗彩清的营业执照也被罗彩清申请了。刘秋满将店铺转让给上诉人, 并签订了三方协议。上诉人同意继续履行刘秋曼与被上诉人签订的合同使用期限, 租赁期仍为2007年1月1日至2008年9月。罗彩清办理的营业执照有效期为2005年1月14日至2009年12月28日, 当时上诉人想收回店铺自行管理, 但罗彩清多次向上诉人提出她曾帮助刘秋曼在店里经营了八年, 并敦促上诉人继续让她经营店面。上诉人认为该店铺的租赁合同仅为一年, 被上诉人知道罗彩青一直在帮助管理该店铺。 , 所以上诉人同意让罗彩青继续帮助店铺的经营管理, 直到合同到期。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款的规定, 有撤销权的当事人自知道或者应当知道之日起一年内不行使撤销权的撤销原因, 撤销权消灭;被上诉人丧失撤销权。 2008年8月6日, 上诉人与被上诉人正式续签新的店铺租赁合同, 租期为2008年10月1日至2011年9月30日;口头表示, 合同期满后应收回自主经营权。洛彩青立即要求上诉人给他更多的时间撤离。考虑到上诉人曾见过罗彩青, 政府也要求和谐社会, 坚持劝说处理好。罗彩清离开了, 所以2008年10月, 罗彩清还在负责上诉人店铺的经营管理。由于罗彩清的营业执照有效期至2009年底, 上诉人必须注销罗彩清的营业执照, 方可申请新的营业执照, 根据已经产生法律效力的番禺区番禺区人民法院(2009)第247号判决书, 认为按照合同约定取得的罗彩青使用权最终到期, 他不再有权使用该财产, 即非法占用。上诉人租用的店铺。罗彩青帮助承租人经营店铺已有八年多, 可见被上诉人对罗彩青的存在是心照不宣的。 2008年10月22日, 被上诉人向上诉人发出解除店铺租赁合同的通知书, 构成对双方签订的租赁合同的违约, 属于单方面违约。甲方应将租赁合同保证金双倍退还乙方。上诉人要求被上诉人双倍退还租赁合同保证金有事实和法律依据。中院一审(2009)番法民三初字第1765号民事判决书中, 法院认定的事实有的为被上诉人的虚假证据, 有的颠倒了事实。一审法院未经认真核实, 认定属实。此外, 被上诉人认为, 上诉人提供的录音资料经过编辑处理, 其真实性无法确认。一审法院黑白颠倒, 真实情况应该是:被上诉人提供的录音材料经过编辑、编辑, 但上诉人不服, 向法院提出异议。
       因此, 上诉请求: 1、请求法院依法撤销一审判决, 支持上诉人的一审判决; 2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人佛山世顺德区恒安投资有限公司辩称: 1、我们认为一审认定的事实清楚, 双方签订的《商铺租赁协议》合法有效, 上诉人确实在10月1日之间进行了转租。 , 2008 年和 2008 年 10 月 22 日。因此, 我们按照合同解除合同并没收押金是合法的。 2. 一审适用的法律正确。上诉人认为, 一审适用最高人民法院《合同法司法解释二》第二十六条的理由错误。我们认为, 本条规定的三个月是合同解除的异议期, 并非诉讼时效, 上诉人歪曲了其含义。 3、一审程序合法。上诉人突然一审提出修改请求。当时我们强烈反对, 因为修改请求必须在举证期限内提出, 而一审开庭时举证期限已过, 上诉人未缴纳诉讼费对于修改请求。因此, 一审认定上诉人变更超过举证期限是正确的。经审理, 广州市番禺区人民法院认定事实属实, 广州市中级人民法院予以确认。广州市中级人民法院认为, 关于上诉人提出的第一审变更请求未超过举证期限的问题, 根据最高人民法院《若干规定》第三十四条第三款的规定。 《民事诉讼证据》, 涉案当事人增多。 、变更诉讼请求或者提出反诉的, 应当在举证期限届满前提出。根据已查明的事实, 上诉人对一审诉讼请求的变更已超过广州市番禺区人民法院的举证期限, 被上诉人不同意上诉人对诉讼请求的变更。因此, 广州市番禺区人民法院驳回上诉人的增补请求并无不当。上诉人上诉理由不能成立, 广州市中级人民法院不予支持。租赁期内, 上诉人于2007年9月16日与罗彩清签订协议, 未经被上诉人同意, 将涉案店铺转租给罗彩清。协议构成违约。在没有证据证明转租有法定或约定理由的情况下, 上诉人上诉称是被上诉人违约, 要求双重退还租金押金没有合同和合法性。基础。按照合同约定的条件解除合同, 符合合同和法律的规定。上诉人主张本案部分证据为被上诉人虚假证言, 未提供证据证实, 广州市中级人民法院不予受理上诉人的上诉理由。广州市番禺区人民法院经审查, 认定事实清楚, 处理无不当, 予以维持。上诉人的上诉理由不成立, 上诉被驳回。广州市中级人民法院判决:驳回上诉, 维持原判。更多信息请访问 www.falv020.com。